Inmobiliarias y propietarios rechazan la nueva ley.  
Imagen: Sandra Cartasso

Aumentos anuales, índice de ajuste y renovación cada tres años

Las claves de la ley de alquileres

También hay cambios en las garantías, la renovación se deberá acordar con tres meses de anticipación y habrá que registrar los contratos ante la AFIP.

Por Florencia Barragan

El Congreso sancionó la ley de alquileres tras la aprobación del proyecto en la Cámara de Senadores, por 41 votos a favor y ninguno en contra. La iniciativa era esperada con ansias por las asociaciones de inquilinos dado que plantea modificaciones como la extensión de los contratos y la actualización, que deja de regirse por las expectativas de mercado y pasa a aplicarse por un índice objetivo. La modificación en el Código Civil y Comercial de la Nación deberá aplicarse a todos los contratos de locación. Hace 36 años que no se modificaba la ley de alquileres y hace 4 años que se intentaba avanzar en el Congreso, sin éxito. Ana Almirón, de la Comisión de Legislación General del Senado, informó que hay 9 millones de argentinos que alquilan,el 17 por ciento de las familias.


La nueva ley plantea que los aumentos dejarán de ser semestrales y pasarán a ser anuales. Actualmente, ese porcentaje de actualización se establece en forma arbitraria, según las expectativas de inflación. Con los cambios, pasará a basarse en un indicador que publicará el Banco Central. Estará conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), que releva el Indec, y la variación salarial (Ripte), que elabora Anses. “El contrato ya no va a decir cuánto vas a pagar cada semestre, porque eso se va a ir calculando a medida que pasan 12 meses”, explicó a PáginaI12 Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino de la Ciudad de Buenos Aires.

Otro de los puntos respaldado por los inquilinos es el que extiende el mínimo de los contratos de dos a tres años. Esto brinda mayor estabilidad para una familia. "Mudarse cada dos o cuatro años altera las relaciones sociales y la vida de las familias”, según la agrupación Inquilinos Agrupados. Pero, además, reduce los gastos. Una actualización del contrato puede superar el 50 por ciento, y una mudanza conlleva nuevos gastos en comisiones, reservas, seguros de caución y depósitos. En cuanto a las garantías, se contemplarán nuevas opciones. El locatario deberá proponer al menos dos alternativas, que pueden ser un título de propiedad, aval bancario o seguro de caución, y el propietario elegirá una.

Otra de las modificaciones tiene que ver con la reducción del depósito de garantía. Pasará a equivaler a un mes de alquiler, y cuando termina el contrato, la devolución deberá ser en el momento de la restitución del inmueble, y actualizada al valor del último mes de alquiler. Con los años, ese depósito inicial perdía valor debido a la inflación acumulada. En la práctica, la legislación permitía pedir de depósito un mes de alquiler por cada año de contrato, y luego la devolución era por el mismo monto, y podía demorarse hasta 90 días en el reintegro.

La renovación de los contratos también tendrá cambios. La nueva ley introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de renovación con tres meses de anticipación, para que el inquilino tenga tiempo para buscar otra vivienda. En la actualidad, el locador no tenía la obligación de avisar con anticipación las intenciones de renovar o finalizar el contrato, y bajo qué condiciones. En la práctica, la poca anticipación podía implicar que el inquilino tuviera menor margen de acción y se viera en la obligación de aceptar las nuevas condiciones. También cambian los plazos para rescindir el contrato. En cualquier momento del primer año se podrá rescindir el contrato y como multa pagar un mes y medio de alquiler. En el segundo y tercer año se podrá rescindir con un mes de multa. Actualmente, no se podía rescindir dentro del primer semestre.

La aprobación de la ley de alquileres se da en un momento clave. Al histórico problema de falta de acceso al crédito para la compra de vivienda, se suma que el acceso a la vivienda se transformó en un tema clave, siendo que la consigna de “quedarse en casa” es la única vacuna contra el coronavirus. En la actual crisis económica que intensificó la pandemia, la mitad de los inquilinos no pudieron pagar el alquiler de junio, debido a una pérdida de ingresos, según un informe de Inquilinos Agrupados. En una encuesta realizada a 3000 inquilinos de todo el país concluyeron que el 68 por ciento de los inquilinos cuenta con menos ingresos, o dejó de percibirlos. 


Por último se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda y se dispondrá de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Inmobiliarias y propietarios rechazan la nueva ley. Muñoz opinó: “El artículo que más le molesta es el que tiene que ver con registrar los contratos en AFIP. Hoy no hay ningún organismo público para blanquear y va a servir para que haya un registro de inquilinos”. Además, opinó que el rechazo por parte de los corredores también se da por el decreto 320 que publicó el Gobierno en marzo, que congela alquileres y suspende desalojos. Sancionada la ley, va a convivir con este decreto, que tiene vigencia hasta el 30 de septiembre. “Se cerraron todos los caminos para las ilegalidades”, afirmó Muñoz.

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